上海市物业服务合同示范文本
（2023版酬金制）
制定部门：上海市房屋管理局、上海市市场监督管理局
使 用 说 明
1. 本合同适用于采取酬金制物业服务计费方式的住宅以及同一物业管理区域内非住宅的物业服务的示范文本。房屋交付后加装电梯使用过程中的相关费用不属于本示范合同约定范围。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容。
2. 本示范文本所称的甲方为业主大会，乙方为物业服务人。经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改。
3. 在签订合同时，合同双方应出示签约主体资格的证书、证明文件。
4. 本合同示范文本自2023年7月1日起使用，今后在未制定新的版本前，本版本延续使用。本合同条款遇法律法规、政策规定等调整的，按调整后的法律法规、政策规定等执行。
上海市物业服务合同示范文本
（2023版酬金制）
甲 方（业主大会）：
【备案证编号】：
乙 方（物业服务人）：
【统一社会信用代码】：
根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》的规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，订立本合同。
第一条 本合同所涉及的物业基本情况
物业名称：
物业类型：
座落位置： 区 乡镇/街道 路 弄 号
经区房屋行政管理部门核定的物业管理区域四至范围：
东至 ，西至 ，
南至 ，北至 ，
以上范围不包括 。
总建筑面积： 平方米，其中住宅面积 平方米，商业面积 平方米，办公面积 平方米，其他类型面积 平方米。
物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。
第二条 本合同服务期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。
本合同期限届满前 月，甲、乙双方就合同续期问题再行协商；乙方不同意续聘的，乙方应当在合同期限届满前九十日书面通知甲方。
本合同期限届满后，甲方没有依法作出续聘或者另聘物业服务人决定的且乙方继续提供物业服务的，本合同继续有效，但是服务期限为不定期。甲、乙双方可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
第三条 本项目采用酬金制物业服务计费方式。业主根据下述约定按照建筑面积向乙方支付物业费：
（一）住宅：
高层 元（人民币，下同）/平方米·月，
高层（底层） 元/平方米·月，
多层 元/平方米·月，多层（带电梯） 元/平方米·月，
独栋别墅 元/平方米·月，
（可收费物业类型） 元/平方米·月，
（可收费物业类型） 元/平方米·月；
（二）办公用房 元/平方米·月；
（三）商业用房 元/平方米·月；
（四） （可收费物业类型） 元/平方米·月；
（五） （可收费物业类型） 元/平方米·月；
（六） （可收费物业类型） 元/平方米·月；
（七） （可收费物业类型） 元/平方米·月。
机动车停车位产权业主根据下述约定向乙方支付物业费：
（一）地下机动车停车位 元/个·月；
（二）机械机动车车位 元/个·月。
本条约定的物业费不含应当在专项维修资金中列支的物业共用部分的维修、更新和改造的费用。
第四条 本合同生效之日起发生的物业费，由业主承担；业主应依照本合同第三条约定的标准向乙方支付物业费。
业主的物业费应按 （月或季）支付。
业主应在 （每次缴费的具体时间）履行支付义务。
业主逾期支付物业费、本合同约定的其他应付费用的，应按下列标准向乙方支付违约金：每逾期一日，业主支付应付未付金额的万分之 的违约金；违约金累计不超过应付未付金额的 %。
业主逾期不支付上述费用的，双方约定按照下列第 种方法处理：
（一）甲方委托业主委员会督促业主支付；
（二）乙方向人民法院提起诉讼；
（三）乙方向仲裁机构申请仲裁。
第五条 乙方应为本项目单独开设银行账户及财务核算账套。银行账户专门存放本合同第三条约定的预收的物业服务资金、公共收入、业主大会账户划转的资金等；财务核算账套专门用于核算本项目有关的物业服务资金、公共收入、代收代付等资金。
账户的使用与管理应遵守国家会计管理相关制度，并接受甲方、业主的监督。
第六条 乙方在预收的物业服务资金中提取酬金，以及用于本合同约定和物业服务资金预算核定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担：
（一）酬金的提取方式为下列第 种：
1. 每 （月/季/年）在应预收的物业服务资金中按 %的比例提取酬金；
2. 每 （月/季/年）在应预收的物业服务资金中提取 元的酬金。
（二）物业服务资金的年度审计
1. 甲、乙双方协商一致，每年聘请 （专业机构名称）对物业服务资金年度决算执行和收支情况进行审计，审计费用在物业服务资金中列支；
2. 。
（三）经年度审计物业服务资金结余或不足的处理方式：
1. 结余部分按下列第 种方式处理：
（1）转入下年度继续使用；
（2）退回相关业主；
（3） 。
2. 不足部分按下列第 种方式处理：
（1）根据审计报告在全体公共收益转入业主大会账户之前先行相应补足；
（2） 。
乙方应当每年向甲方、业主报告经审计的上一年度物业服务项目收支情况，提出本年度物业服务项目收支预算，并在本项目内公告。
（四）因不可预计的突发原因导致物业服务无法正常开展，需要实施物业服务资金年度预算外项目的，乙方应书面报告甲方或业主委员会，经甲方或业主委员会同意后实施。
第七条 甲方向乙方提供位于 路 号 室 平方米建筑面积作为物业服务办公用房。合同履行期间，乙方无偿使用物业服务办公用房，但不得改变其用途。
第八条 本合同签订之日起 日内，甲方或其指定第三方应将承接查验中的相关资料、财物等移交给乙方，具体内容详见附件十。
第九条 乙方提供的下列服务事项应符合约定的物业服务内容和标准：
（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护，详见附件三；
（二）物业共有绿化的维护，详见附件四；
（三）物业共有区域的保洁，详见附件五；
（四）物业共有区域的秩序维护，详见附件六；
（五）物业使用中对禁止性行为的管理措施和应急预案，详见附件七；
（六）综合管理服务，详见附件八；
（七）其他明示承诺内容，详见附件九；
（八）物业承接查验和资料移交确认书，详见附件十。
乙方将前述专项服务事项委托给专业***组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
第十条 停车位租赁费标准分别按下列约定：
（一）停车位属于全体业主共有的，车位使用人应向乙方支付停车位租赁费，具体标准如下：
地面机动车停车位租赁费 元/个·月；
地面非机动车停车位租赁费 元/个·月；
地面临时停车费 ；
地下机动车停车位租赁费 元/个·月；
地下非机动车停车位租赁费 元/个·月；
地下临时停车费 ；
停车位租赁费扣除税费后的收益归全体业主共有，并按本合同第十八条第六款的约定公告。
（二）停车位属于建设单位所有的，乙方受建设单位委托收取停车位租赁费并与建设单位单独结算。停车位租赁费需要调整的，建设单位应与甲方按照公平、合理的原则，通过业主大会会议协商调整停车位租赁费，并在本项目内公告。
地下机动车停车位租赁费 元/个·月；
地下临时停车费 ；
本条约定的停车位租赁费的支付时间同本合同第四条的约定。
业主或使用人对车辆有保管要求的，与乙方另行约定。
第十一条 本项目内全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理的，经营管理收费约定如下：
（一）健身房 ；
（二）棋牌室 ；
（三）网球场 ；
（四）游泳池 ；
（五）其他 。
前述经营管理收入按下列方式分配 。
本项目内建设单位或第三方所有的会所及相关设施，其经营管理收费由建设单位或第三方与乙方另行约定。
第十二条 业主应当按照以下约定筹集、使用和管理专项维修资金：
（一）业主应当按照相关规定补建或者再次筹集专项维修资金，详见本项目业主大会依法通过的管理规约、专项维修资金管理规约；
（二）专项维修资金的账务由 （乙方或代理记账机构）代管；
（三）业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当同时向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证；
（四）按照法律法规及相关规定使用和管理专项维修资金。
业主未按照业主大会决议交纳专项维修资金的，甲方有权按照有关规定或约定依法提起诉讼，所造成的法律后果由业主承担。
第十三条 按有关规定编制的专项维修资金、全体公共收益使用方案，应经甲方同意后实施；未经甲方同意或授权，乙方不得动用专项维修资金、公共收益。
专项维修资金使用方案经甲方同意后，乙方未按专项维修资金使用方案实施的，应赔偿甲方所受经济损失并承担相应法律责任。
第十四条 当本项目发生非房屋质量问题引发的下列危及房屋安全等紧急情况，乙方应当立即采取应急防范措施。需要对建筑物及其附属设施进行维修、更新的，由乙方持相关材料向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后组织实施。业主委员会对紧急维修申请未在七日内审核同意的，乙方可先予实施维修。维修费用经具有相应资质的审价机构核定后，费用由甲方或相关责任人承担。
（一）水泵、水箱（池）故障，影响正常使用的（二次供水设施已移交供水企业的除外）；
（二）电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；
（三）火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消防栓系统损坏，消防部门出具整改通知书的；
（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具证明的；
（五）屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出具证明的。
第十五条 利用本项目全体共有部分获取的收入扣除税费后的公共收益（包括但不限于广告收益、房屋租赁收益），归全体业主所有，由全体业主依法决定用于按照年度审计报告明确的物业服务资金不足的补充、专项维修资金、物业管理活动的审计费用、甲方及其业主委员会工作经费或者物业服务方面的其他需要。全体公共收益分配详见本项目业主大会依法通过的管理规约、专项维修资金管理规约。
第十六条 物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担。
第十七条 甲方的权利义务：
（一）监督业主、使用人遵守管理规约中业主的各项权利与义务、公共收益收支管理制度，专项维修资金筹集及紧急维修等事项；
（二）监督业主、使用人遵守管理规约中房屋装饰装修管理要求、按时支付物业费等事项；对业主、使用人违反管理规约的行为予以劝阻、制止；
（三）审查和批准物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度物业服务资金预算与决算报告，监督、检查乙方各项方案和计划的实施；
（四）甲方及业主委员会应配合乙方执行***依法实施的突发公共卫生、公共安全等事件的应急处置措施和其他管理措施，并应承担由此增加的必要费用；业主委员会应审查因不可预计的突发原因导致乙方制定的物业服务资金年度预算外项目，若需甲方同意的，还需经甲方同意后实施；
（五）授权乙方对业主、使用人违反管理规约的行为，依照管理规约的约定进行劝阻、制止；
（六） 。
第十八条 乙方的权利义务：
（一）委派项目经理负责本项目日常物业服务，并委派符合下列岗位条件的人员履行本合同：
1. ；
2. 。
（二）遵守国家会计管理相关制度进行银行账户及财务核算账套的开设、使用、管理，并接受甲方、业主委员会监督；
（三）遵守相关法律、法规及政策，自觉接受房屋行政管理部门和其他行政管理部门的监督管理，不得侵害业主、使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；
（四）根据相关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主收取物业费，通过合法有效的方式解决拖欠物业费的问题；
（五）结合本项目实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划，编制年度物业服务资金收支预算与决算报告，开展审计；因不可预计的突发原因导致物业服务无法正常开展，需要实施物业服务资金年度预算外项目的，应制定项目预算报业主委员会；
（六）定期将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准以及履行情况在本项目内公告并向甲方、业主委员会报告；
（七）及时向业主报告本项目内重大物业服务事项；每 个月公布一次专项维修资金收支账目；每 个月公布一次公共收益收支账目；每 个月公布一次物业服务资金的收支情况；每年公布专项维修资金、公共收益的收支情况和业主委员会工作经费年度审计结果；
（八）按规定履行装修管理职责，主动、及时与业主、装修实施单位签订符合管理规约的装饰装修管理协议；
（九）对违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，乙方应当及时采取合理措施劝阻、并向有关行政管理部门报告并协助处理；
（十）按照物业相关法律法规规定、行业规范和本合同约定，提供与物业费相符的服务质量；
（十一） 。
第十九条 本合同履行期间，甲方依照法定程序提前解除合同的，应当提前九十日书面通知乙方；因甲方提前解除合同造成乙方损失的，除不可归责于业主的事由外，甲方应当赔偿乙方损失。
第二十条 本合同终止之后、新的物业服务人接管本项目之前，乙方有义务继续为甲方处理物业服务事项，甲方、业主、使用人也应继续按本合同第三、六条支付相应的物业费。
第二十一条 本合同依据约定或法律法规规定终止的，乙方应当至迟于新的物业服务人接管本项目之后 日内，将物业及全部档案资料、物品（详见附件十）移交给业主委员会或甲方选聘的物业服务人；乙方应当在街镇指导和监督下，协助甲方做好物业服务的承接查验移交和善后工作，否则乙方应当按照每日 元支付违约金：
第二十二条 本合同期限内，任何一方擅自解除合同的，违约方应当支付守约方 元作为赔偿金。
第二十三条 甲方违反本合同约定，致使乙方的服务无法达到本合同第九条约定的服务内容和标准，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。甲方逾期未解决且造成本项目物业费亏损等后果的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿损失。
第二十四条 在物业服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任：
（一）因不可抗力导致物业服务中断的；
（二）乙方已履行本合同约定义务，但因本项目本身固有瑕疵或者因违反本合同第六条第三款第二项造成损失的；
（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主、使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
（四）非因乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；非因乙方责任且乙方已尽安全保障义务的，出现共用部位、共用设施设备老化、腐朽、损毁、脱落、坠落等造成人身财产损失的，乙方持有关材料向业主委员会提出列支专项维修资金使用申请，而业主委员会未审核同意的；
（五） 。
第二十五条 发生漏电、火灾、煤气泄漏、水管破裂、救助伤患、协助公务执行等紧急情况的，乙方因采取必要措施造成财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。
第二十六条 乙方提供的服务事项不符合本合同第九条约定的服务内容和标准的，乙方承担下列第 种方式的违约责任：
（一）扣除相当于 个月物业服务酬金；
（二）甲方有权解除本合同并要求乙方赔偿损失；
（三） 。
第二十七条 乙方和项目经理因本项目的物业服务过程中违规违约行为导致失信信息绝对分值之和达到 分的，甲方有权解除本合同。
第二十八条 本合同其他相关违约责任的约定：
（一） ；
（二） ；
（三） ；
（四） ；
（五） 。
第二十九条 甲、乙双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料，均以双方确认的地址或通讯方式以邮寄、email 或递送方式送达至双方的以下地址。如一方联系方式发生变化的，应当及时告知另一方。
甲方地址 收件人
邮编 传真 email
乙方地址 收件人
邮编 传真 email
第三十条 甲方就本合同准备的招标文件、乙方投标文件及明示承诺等响应均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第三十一条 本合同中下列词语的定义是：
（一）酬金制物业服务计费方式，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
（二）物业服务人，是指物业服务企业和其他管理人。
（三）业主，是指本项目的所有权人。
（四）使用人，是指本项目的承租人和实际使用物业的其他人。
（五）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位
（六）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面 、 、 等部位。
（七）共用设施设备，是指：1. 一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具 、 、 、 等设备；2. 物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房） 、 、 、 等设施。
（八）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。
第三十二条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行以书面形式签订补充协议。本合同补充协议、附件均与本合同具有同等法律效力。本合同与补充协议不一致的，以补充协议为准。
本合同及其附件、补充协议有关条款遇法律、法规、规章和技术标准调整的，按调整后法律、法规、规章和技术标准执行。
第三十三条 本合同在履行中如发生争议，甲、乙双方可以通过协商方式解决；协商不成的，采取下列第 种方式解决。
（一）向 仲裁机构申请仲裁；
（二）向 人民法院提起诉讼。
第三十四条 本合同自甲、乙双方均签名、盖章之日起生效。
第三十五条 本合同正本连同附件共 页，一式 份，甲、乙双方各执 份，乙方在本合同签订后三十日内提交街镇备案。
甲方（业主大会）： 乙方（物业服务人）：
业主委员会主任： 法定代表人：
联系地址： 联系地址：
联系电话： 联系电话：
年 月 日 年 月 日
附件一：物业构成
附件二：物业规划平面图
附件三：物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护
| 编号 | 服务科目 | 服务内容 | 行业服务标准 | 物业企业承诺增加的服务标准 |
| 1 | 人员要求 | 1.1设施设备操作人员持证上岗 | 配备专职维修服务人员负责共用部位、共用设施的运行维护；维修服务人员应持有相应的技能证书；涉及特种设备作业的，应具有特种设备操作证，持证上岗；电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应委托专业机构进行维修和养护 | |
| 1.2制服、标志统一 | 维修服务人员上岗时应着统一工作服并佩戴胸卡（胸牌） | |||
| 2 | 管理要求 | 2.1标准化作业指导 | 建立符合法律法规规定、DG/TJ 08-207的要求以及物业服务合同等规定约定的标准化作业指导书 | |
| 2.2工作计划 | 建立设备设施维护保养年度工作计划、中大修修缮计划等，严格执行各类工作计划内容 | |||
| 2.3台账记录 | 完善设备设施技术信息台账、台卡，做好库存管理与清点核盘工作 | |||
| 2.4培训 | 有完备的培训等工作过程记录 | |||
| 2.5报修处置 | ||||
| 2.6安全管理措施 | 加强生产作业行为的安全管理，采取相应的控制措施 | |||
| 3 | 共用部位运营和维护 | 3.1房屋基础部位维护 | 定期做好维护保养工作，按规定做好巡检，记录完整；屋面雨水、污水总管、出墙管畅通、无堵塞 | |
| 3.2主体结构、外立面维护 | 主体结构安全，房屋外立面无破损 | |||
| 3.3重要机房及设施巡检维护 | ||||
| 3.4普通机房及设施巡检维护 | ||||
| 3.5管道维护 | 定期做好维护保养工作，记录完整 | |||
| 3.6门窗维护 | 门窗、玻璃等配件完好，开闭灵活 | |||
| 3.7大厅/楼梯/电梯厅/楼道维护 | 大厅、楼梯/电梯厅和楼道的门保持完好，配件齐全，安装牢固；楼道、扶梯扶手完好，台阶、踏步平整 | |||
| 3.8道路/侧石/车场/车库维护 | 道路平整，路面无大面积沉陷或碎裂；排水沟渠无阻碍、畅通；交通标识清晰，照明效果良好；车位划线合理；无安全隐患 | |||
| 3.9屋顶/平台/绿地/花台维护 | 防水层无气臌、碎裂；隔热板无断裂、缺损；屋顶平台排水沟畅通；绿地水龙头出水正常；花坛完整 | |||
| 3.10围墙/门岗室/垃圾房等附属设施维护 | 围墙栅栏确保完好，定期做好维护保养；门岗室、垃圾房等建筑物完好，发现问题及时修复；室内外强弱电机房、管弄井房等设施设备完好，无安全隐患；休闲椅、室外健身设施，应保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外），发现损坏立即修 | |||
| 3.11雕塑景观/喷水池维护 | 景观/泛光照明在节假日按规定分时段开启；定期对景观/泛光照明进行巡查，发现损坏应及时组织修复；景观小品设施外观完好，功能完好；水景设施的水泵及水泵控制系统工作良好，供电线路控制保护系统完好；无漏电隐患 | |||
| 3.12避雷设施维护 | 避雷装置外观完好，功能正常；避雷接地装置牢固，外观良好，安全可靠；屋顶避雷装置及接地装置应由防雷专业单位每年一次进行专业测试，检测要求应符合GT/T 21431的规范 | |||
| 3.13残疾人防护设施维护 | 残疾人出入通道畅通；通道地面平整，扶手牢固、无安全隐患 | |||
| 3.14新能源汽车充电基础设施维护 | 基础设施安装牢固；外观良好，安全可靠；配置的灭火设施数量符合现场实际，外观良好，安全有效 | |||
| 3.15人防工程维护 | <